Este índice estaba pendiente de publicarse desde que en mayo de 2023 entrase en vigor la nueva Ley de Vivienda.
Hasta la fecha, únicamente Cataluña se ha mostrado interesada en aplicar el índice limitando el precio de los alquileres. El resto de Comunidades Autónomas se han negado a declarar ninguna zona de su territorio como tensionada.
Este índice de alquileres será aplicable a partir del próximo 13 de marzo, una vez que se publique en el BOE. Tendrá una vigencia de tres años prorrogables si persistiesen las tensiones en los precios.
¿Cuál es ese límite máximo precio de los alquileres?
En las zonas identificadas como tensionadas, se aplicará un límite máximo al precio de los NUEVOS contratos de alquiler de viviendas, de la siguiente forma:
- Los propietarios que no ostenten la condición de gran tenedor, deberán congelar el precio. Por tanto, no podrán fijar un precio superior al del último contrato vigente (salvo la actualización máxima del 3% que permite la Ley de vivienda). En este caso, el arrendador podrá mantener el precio del contrato de alquiler anterior incluso si la renta mensual es más alta que el máximo indicado por el índice de referencia.
- Los grandes tenedores deberán ajustarse al límite máximo establecido en la zona: el precio del alquiler no podrá superar el índice de referencia, con independencia de lo que hayan cobrado hasta ese momento. Ese índice de referencia también será aplicable a los nuevos contratos de alquiler que se incorporen al mercado (es decir, viviendas que no hayan sido alquiladas en los últimos 5 años o que nunca hayan sido alquiladas), tanto si el arrendador es un gran tenedor como si es un pequeño propietario.
¿Quiénes son grandes tenedores y quienes son pequeños propietarios?
A partir de la entrada en vigor de la nueva Ley de vivienda, se consideran grandes tenedores aquellas personas físicas o jurídicas que:
- tengan en propiedad 5 o más viviendas (inmuebles de uso residencial) en zonas tensionadas,
- o bien hasta 10 viviendas, o una superficie construida de 1.500 m2 o más, en zonas no tensionadas, excluyendo en ambos casos garajes y trasteros.
Serán pequeños propietarios (es decir, no serán grandes tenedores) aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.
¿Cómo funciona el límite del precio del alquiler?
Los precios máximos del índice de alquiler se aplicarán de acuerdo a un rango que tendrá en cuenta el estado de la vivienda. Los propietarios de las viviendas que se alquilen podrán establecer su precio dentro de ese rango. El precio podrá variar según las características del piso como:
- Superficie de la vivienda: entre 30m2 y 150m2
- Qué certificación energética tiene: desde A (más eficiente) hasta G (menos eficiente)
Año de construcción
- Estado de conservación: perfecto estado, buen estado, con necesidad de actualizaciones, deficiente estado
- Si tiene o no ascensor
- Si se alquila o no con aparcamiento en la misma finca
- Si está amueblado o no
- Altura de la vivienda: bajo, ático o pisos intermedios
- Si tiene zonas comunitarias, como jardín, azotea o salas comunes, a las que el inquilino tendría acceso
- Si tiene o no piscina u otros servicios similares deportivos o de ocio
- Si incluye servicio de conserjería, de seguridad o similares
- Si tiene vistas especiales, de gran atractivo o singularidad
Cuanto en mejor sea el estado se encuentre la vivienda, mayor podrá ser el precio dentro del rango establecido por el límite del índice de precios de alquiler.
Si eres arrendador o inquilino ¿Cómo saber el indicé máximo del piso en alquiler de acuerdo al Índice de Referencia de Precios?
El índice se puede consultar a través de la web del Ministerio de Vivienda (véase aquí).
Cataluña, única CCAA dispuesta a aplicar el límite de alquileres, propone modificaciones en el método de fijación
Si bien Cataluña es por el momento la única Comunidad Autónoma interesada en esta limitación regulatoria del precio del alquiler, la Generalitat no está de acuerdo con la metodología aplicada por el Gobierno. Según la Generalitat, la misma define un rango alto y uno bajo, sin fijar para cada vivienda un precio estándar, sino una horquilla que, según los cálculos de la Generalitat, “en muchos supuestos supera el 45%”.
La Generalitat considera que el sistema propuesto por el Gobierno hará que los propietarios opten por el tope más alto y los precios no bajen, con lo que considera insuficiente la medida.
La Generalitat de Cataluña propone establecer un precio fijo en función de las fianzas por alquiler depositadas en el Incasòl (en castellano, Instituto Catalán del Suelo) , de acuerdo con lo que recogía la Ley Catalana de Vivienda 11/2020, que fue declarada inconstitucional por ser una competencia del Estado y no de la CCAA.
En Cataluña, el límite en la fijación de precios de alquiler afectará a 140 municipios, entre los que se encuentran Barcelona, casi todas las localidades del área metropolitana y las tres otras capitales de provincia (Girona, Tarragona, Lleida), que han sido declarados oficialmente zonas de mercado tensionado.
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