Entre estas medidas destacan la ampliación de las zonas consideradas como tensionadas y la regulación y limitación del precio del alquiler en esas zonas, el nuevo criterio para considerar a un propietario como gran tenedor y no pequeño propietario, el pago obligatorio por parte del propietario de los gastos derivados del contrato de alquiler y los honorarios de la agencia, las medidas para protección de los desahucios, los recargos del IBI para propietarios de viviendas vacías, y mayores reducciones en IRPF para el propietario arrendador en ciertos casos.
Esta Ley regulará diferentes ámbitos del sector inmobiliario, aunque está muy centrada en la parte del alquiler de inmuebles.
La Ley de Vivienda ha sido aprobada en el Congreso de los Diputados el 27 de abril de 2023, y ha pasado al Senado para su aprobación definitiva y, tras la misma, su publicación en el BOE y su entrada en vigor.
Estas son las principales medidas que incluye esta nueva Ley de la Vivienda:
Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler
Se facilitan las condiciones para la declaración como zona tensionada, incluyendo más áreas para la aplicación de las medidas de control.
La declaración de un barrio, un distrito o un municipio como “zona tensionada” dependerá de cada Comunidad Autónoma, que incluirá en la revisión al Ayuntamiento del municipio donde se estén estudiando estas nuevas zonas.
Para declarar una zona como zona tensionada de alquiler se deberá cumplir, al menos, una de estas dos condiciones:
- Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de la renta media de los hogares
- Que el precio de compra o arrendamiento de la vivienda haya subido al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de zona tensionada.
La determinación de zonas tensionadas podrá abarcar diversos ámbitos territoriales: desde distritos censales como micro zonas, hasta zonas tan amplias como Comunidades Autónomas enteras.
Nuevo criterio para considerar que se considera como “grandes tenedores”
A partir de ahora, según la nueva Ley, serán grandes tenedores aquellas personas físicas o jurídicas que:
- tengan en propiedad 5 o más viviendas (inmuebles de uso residencial) en zonas tensionadas,
- o bien hasta 10 viviendas, o una superficie construida 1.500 m2, en zonas no tensionadas, excluyendo en ambos casos garajes y trasteros.
Serán pequeños propietarios aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.
Límite de actualización anual del alquiler: se elimina la vinculación al IPC
A partir de enero de 2024 las actualizaciones de los alquileres se verán limitadas a una revalorización máxima de un 3%, y quedarán desvinculadas del IPC. Actualmente, como medida temporal extraordinaria, la actualización de los alquileres está limitada a un máximo del 2%.
Adicionalmente, esta previsto la creación, para enero 2025, de un nuevo índice de referencia de acuerdo al cual se actualizarán todos los alquileres y que sería más estable e inferior al IPC.
Regulación del precio del alquiler en zonas tensionadas
Los precios de los nuevos contratos de arrendamiento, independientemente de si son de grandes o pequeños propietarios, estarán regulados y topados. Esta medida tiene como objetivo contener y reducir el precio de las viviendas de alquiler y no se aplicará en zonas no declaradas como tensionadas.
Estos máximos se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y de quién sea el propietario (pequeño propietario o gran tenedor):
- Para pequeños propietarios: mediante la indexación al precio del anterior alquiler en vigor. Es decir, según el precio del alquiler del contrato previo al nuevo contrato de alquiler.
- Para grandes tenedores: mediante la aplicación del índice de contención de precios, índice que todavía está por definir.
El arrendador será quien pague los honorarios de la agencia inmobiliaria, y los gastos derivados del alquiler.
A partir de ahora, los gastos y honorarios inmobiliarios derivados del alquiler de un inmueble serán siempre y obligatoriamente a cargo del propietario. Hasta ahora, los honorarios de la agencia inmobiliaria solían ser a cargo del arrendatario.
No será posible aumentar el precio del alquiler con gastos extras
La nueva Ley prohíbe aumentar el precio del alquiler añadiendo nuevos gastos, como la comunidad, las tasa de basura…
Prohibición de “acuerdos entre las partes” que sean contrarios a la Ley de Vivienda
La nueva normativa ha eliminado las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas establecidas por la Ley, de existir un acuerdo entre las partes. La Ley de Arrendamientos Urbanos permitía que las partes lleguen a acuerdos incluso si estos son contrarios a parte de la Ley.
Nuevas medidas de protección frente a los desahucios
Esta nueva normativa incluye las siguientes medidas de protección:
- Se acaba con los desahucios sin fecha predeterminada, siendo obligatorio establecer una fecha y una hora para llevarlos a cabo.
- Se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de 2 años.
- Acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales, en el caso de personas vulnerables.
- Las CCAA podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos.
- Se reconoce la posibilidad de utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda para ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio, mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política.
No será posible cambiar la calificación de vivienda de protección pública
Las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelos cuyo destino sea el de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, estarán sometidas a un régimen de protección pública permanente que excluya su descalificación, en tanto se mantenga la calificación de dicho suelo. Además, se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida.
Incremento de la oferta del alquiler con la vivienda asequible incentivada
Los poderes públicos podrán impulsar la existencia de viviendas asequibles incentivadas.
Beneficios fiscales y reducciones en IRPF para propietarios arrendadores
A los pequeños propietarios que tengan una vivienda en una zona declarada tensionada se les aplicarán mayores reducciones fiscales en el IRPF, por poner su vivienda en alquiler cumpliendo ciertas condiciones (bien alquilar a jóvenes, o por reducción del precio del alquiler, o por obras de rehabilitación). De esta manera, se quiere compensar el hecho de que el incremento del precio de los nuevos contratos del alquiler esté limitado en relación con el contrato de alquiler previo.
En este artículo vinculado encontrarás los detalles sobre esos nuevos incentivos fiscales: Reducciones en IRPF para propietarios por el alquiler que introduce la nueva Ley de la vivienda.
Recargo del IBI para propietarios de vivienda no alquiladas y vacías
En el caso de viviendas que lleven vacías más de dos años, para propietarios con más de cuatro viviendas en el mismo municipio, se permitirá que los Ayuntamientos puedan aumentar la tasa del IBI para viviendas que estén vacías con un recargo de hasta el 150%.
Más información: detalles sobre esta nueva medida.
